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次贷危机与房产泡沫-第6部分
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地的情况可能与1989年的日本和1997年的中国香港地区有些相似，但是如果把它们相提并论，就是一个非常严重的错误。
中国的城市住宅类房地产和在国内外上市的股票市值总和大概是GDP的35倍，而历史上日本和中国香港地区在泡沫破裂前曾达到接近10倍的水平。多数人将泡沫的形成归结为流动性过剩，确实有这方面的原因，但是政府对资产供应的控制，是造成这种泡沫的另一个原因。
例如，中国公司在上海、深圳和香港市场发行的全部股票，现在的价值为35万亿~40万亿元人民币，相当于GDP的15倍。这些股票中有23以上由政府持有。本土上市公司的流通股市值仅仅是9万亿元人民币，只占GDP的38％。中国股市与2000年的美国纳斯达克有些类似，当时，互联网概念火暴，对这类公司的估值超越了理性的水平，但是真正在市场上流通的股票数量却很少。
中国房地产建设的投资已经达到GDP的10％，在这个市场上，资金流量和存量都非常大。中国的房价居高不下，有一个重要原因是中国存在大规模的灰色收入，即房地产商用高价积累起来的收益。在房产的销售价值中，建设成本还不足房价的13，其余一部分作为土地出售收益和税收进入地方政府，另一部分作为利润流入房地产开发商的腰包。房地产价格越高，房地产商赚取的利润越多。
中国的房地产泡沫随时可能破裂，如果股市下跌一半，中国家庭损失的账面价值大概相当于GDP 的20％，与美国股市下跌15％对经济造成的影响差不多。如果房地产市场下跌30％，中国的银行可能会受到不良贷款的严重困扰。
大量热钱仍在流入
美联储正在降息，这预示着会有更大规模的国际游资进入中国。这将进一步扩大中国的房地产泡沫并加剧通货膨胀。
中国目前所面临的状况和东南亚金融危机爆发之前的情况非常相似。上世纪90年代初，美联储降低利率以避免“储贷协会危机”带来的房地产泡沫破裂。当时，东南亚房地产泡沫初显，美联储降息导致东南亚经济体中贷款猛增，泡沫大幅扩张，终于在1997年破裂。
当时东南亚国家实行的是固定汇率制度，很多人认为，在当时应该将货币大幅升值，以防泡沫扩张。但是日元在1985年“广场协议”后升值近1倍，也未能防止资产泡沫产生。如果东南亚国家货币升值，可能会引发更多的投机交易。因为升值会使投资者感到乐观，从而导致更多热钱流入。而中国的人民币目前恰恰处在一个升值的过程当中，因此热钱流入导致通货膨胀几乎是必然的。
根据国家外汇管理局公布的数据，2008年第一季度，我国外汇储备快速增长了1539亿美元。截至4月份，我国外汇储备总额达到176万亿美元，比2007年底的153万亿增长了023万亿。这充分说明热线流入速度仍然很快。
3房价将会出现拐点
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近期政策回顾
目前房价高涨，中国政府已经采取一系列措施对房地产市场进行调控。
原定于3月28日在香港股票交易所挂牌上市的恒大地产没有通过审批，在最后一刻被拿下。证监会随后表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。
中国房地产协会副会长朱中一表示，国土部已经开始针对高地价有所动作。国土部最新通知亦称，今年起对土地价格的监测城市将从50个扩大至105个。
中国人民银行货币政策委员会3月底召开了2008年第一季度例会，会议表示将继续坚持货币从紧政策。民生、光大、招行3家银行已严令抬高第二套房贷购房门槛。
为了规范二手房交易市场，多个一线城市最近都在酝酿收紧对二手房交易资金的监管。
3月29日，由国务院常务会议通过的国务院2008年工作要点中，明确表示将 “严厉打击炒地炒房等违法违规行为”。
政府的房地产政策对中国房地产市场影响巨大。从2007年下半年开始，政府出台的一系列房地产市场政策的核心就是改变房地产市场发展的旧模式。政府的态度明确指向高房价，这意味着在未来中国的房地产市场极有可能出现拐点。
政府调控作用显现
从2007年第四季度开始，政府出台了一系列房地产调控政策，意在抑制房价疯狂上涨的趋势。这些政策取得了一定的成效，特别是关于第二套住房贷款的政策出台以后，房价疯狂上涨的态势被突然终结，土地市场也呈现走下坡路的态势。在北京、上海、广州等城市，许多黄金地块都出现流拍，即使不流拍，其成交价格也在短期内迅速下降。比如，广州12月拍卖的部分土地，其价格下降幅度达到50％以上，而这样的情况在其他地方也十分普遍。
易宪容认为，土地出现流拍及土地拍卖的价格迅速下降，预示着国内房地产市场将出现大调整。土地市场走弱，大部分是因为房地产企业认为房地产市场价格不会继续上涨，所以在拿地的时候有所顾虑。特别地，房地产行业运行周期长，而且土地要素占绝对地位。房地产市场这两个特性，决定了土地价格的高低要受制于房地产市场的价格高低。很多人认为国内房价过高，是由于土地价格过高造成的。这种观点是错误的，如果房价由土地的价格来决定，那么住房销售的价格就应该以成本定价。而住房以成本定价的话，国内的房价绝对不会发展到目前这种高得离谱的地步。
既然房价决定了土地的价格，那么如果市场预期未来房价会出现逆转，房地产企业就不会以高价来拿地了。因此，当房地产企业都不敢去购买土地，拍卖的土地就会普遍地出现流拍，这就预示着房地产市场价格将出现拐点。
另一方面，2007年政府工作报告透露出的信息表明，未来中国的房地产市场的发展模式将发生根本变革，房地产市场的首要目的是解决民众基本居住条件，而不是成为目前这种投机炒作的市场。
4金融体系因素
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住房贷款体系问题严重
国内的住房贷款市场上贷款首付比例较低及虚假信用问题严重，存在大量投机性借贷。在房地产新政策实施前，我国居民购房贷款首付比例为20％，但是在贷款申请过程中，虚假操作的情况普遍存在。2004年上海曾经发生过有人通过假信用的方式贷款7800万元，购买128套住房的重大违规贷款行为。
超过贷款人支付能力的贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引的规定，个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50％。但是，目前有一部分国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，其实是很难满足这一基本标准的。于是很多人利用假收入证明、假工资证明等虚假材料到银行进行按揭贷款。这部分住房按揭贷款者可能不仅没有信用，甚至是负信用。在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价可能会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。但是，一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就会暴露出来，国内银行将面临类似美国次贷危机的风险方戎中国会发生次贷危机吗［N］国际金融报。
潜在的利率有增长的可能
目前国内通货膨胀压力巨大，很有可能实行加息政策。这样一来，贷款利率增长，将导致部分债务人丧失支付能力。近年来，央行已经数次提升贷款基准利率。2004年10月29日从531％提高至558％；2006年4月28日一年期贷款基准利率又上调至585％。连续上调利率对信用差、还款能力不强的贷款人来说无疑是巨大压力。一旦贷款人不堪重负，危机的导火索就会被点燃。
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“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”
——杜甫
近年，中国房价上涨已经成为百姓最为关心的问题之一。本章将对中国房地产价格的特征及影响因素进行详细的描述和分析，并对中国35个大中城市的房地产价格进行对比，分析我国房地产的供需状况，总结业内人士的各种观点，最后对中国35个大中城市未来房价的走势进行预测。
二、中国房地产价格的特点
1以住宅商品房价格为主体
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在讨论中国的房价之前，先介绍一下中国房地产价格的几个特点，相信明白这些特点将使我们对房价的认识更为深刻。
商品房可以分为普通住宅、别墅和高档公寓、经济适用房、办公楼、商业营业用房等多种类型，对中国房价而言，主要是指普通住宅的价格。请看图51和图52，不难发现无论从销售面积，还是销售额而言，中国的商品房市场都是以普通住宅商品房为主体的市场，这也就决定了中国的房地产价格主要反映的是住宅商品房的价格，而不是办公楼也不是别墅或高档公寓。
图51全国各类商品房销售面积（单位：万平方米）
图52全国商品房和普通住宅销售额（单位：亿元）
2期房价格举足轻重
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中国房地产市场的另一个特点是，期房在当年销售面积和销售中占有举足轻重的地位。请看图53，以2007年为例，现房销售额为769969亿元，而期房销售额已经高达21904亿元，大约是现房销售额的28倍。再看图54，就销售面积而言，期房的销售面积也远远大于现房面积。同样以2007年为例，期房销售面积大约是现房销售面积的21倍。
图53期房和现房销售额（单位：亿元）
图54期房和现房销售面积（单位：万平方米）
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三、中国各地房价大比拼
1哪里的房子贵
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很多人都感觉自己所在城市的房价高，但却鲜有人将其与其他城市的房价做全面的对比。到底哪里的房价更高呢？请看图55。就商品房而言，2007年12月份房价位居前三位的城市分别是深圳、北京和上海。前面已经谈到，商品房可以分为普通住宅、别墅和高档公寓、经济适用房、办公楼、商业营业用房等多种类型，其中与普通老百姓息息相关的还是普通住宅的价格。普通住宅价格的位次见图56。比较图55和图56不难发现，两张图中各城市的位次变化并不大。这并不奇怪，因为无论从销售额还是销售面积来看，普通住宅市场都是商品房市场的绝对主体，这一点在后面我们还会详细讨论。
图 552007年底35个大中城市商品房价格均价排序（单位：元每平方米）
数据来源：根据中经网统计的2006年商品房价格和2007年价格指数推算。
图562007年底35个大中城市住宅价格均价排序（单位：元每平方米）
数据来源：根据中经网统计的2006年住宅价格和2007年价格指数推算。
2哪里的房价涨得快
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相信很多老百姓都对房价飞涨深有体会，但您所在城市的房价同八九年前相比到底涨了多少呢？能准确说出这个数字的人恐怕不多。请看图57。从1999年3月到2008年3月，9年间房价上涨最快的当属宁波、青岛和上海，三座城市房价在9年间分别增长了125％、98％和93％。而这9年间，全国平均上涨幅度为65％。
有一点必须清楚，那就是历史价格永远不能代表未来——绝不能认为过去9年间房价上涨迅速的城市，未来也会上涨迅速。请看图58。从2005年3月到2008年3月三年间，35个城市中，房价上涨幅度最大的是深圳、北京和大连，分别达到了377％、329％和315％，同期全国平均上涨幅度为237％。再看图59，从2007年3月份到2008年3月份一年间，房价上涨幅度最大的是乌鲁木齐、宁波和南宁，三座城市在一年间上涨幅度分别为245％、146％和145％，同期全国平均上涨幅度为11％。
图5735个城市9年间（1999年3月～2008年3月）房屋价格累计增幅排序
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
图5835个城市3年间（2005年3月～2008年3月）房屋价格累计增幅排序
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
图592008年3月相对2007年3月房屋价格增幅排序（单位：％）
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
3哪种类型的房价涨得快
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图510全国不同类别商品房增幅
说明：九年指1997年12月至2006年12月；三年指2004年12月至2006年12月；
数据来源：根据中经网产业数据库计算。
看完不同城市的房价，我们再来讨论不同类型房价的变化，请看图511。从1997年12月至2006年12月九年间累计增幅来看，涨的最快的还是普通住宅，而涨的最慢的是别墅和高档公寓。但从2004年12月至2006年12月三年间增幅来看，涨的最快的是办公楼。
很多细心的读者或许会发现一个有趣的现象：对于办公楼、别墅和高档公寓的价格变化而言，近3年增幅甚至要低于近9年增幅。这是有原因的，因为办公楼、别墅和高档公寓的价格从1998年到2003年都是在下跌的。这种现象是由我国的经济发展形势、1997年亚洲金融危机的爆发等多种原因造成的。
图511各类型商品房价格变化（单位：元）
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四、什么影响了中国房价
1中国房价历史回顾
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“价格指数”是指反映价格水平在两个不同时期变动程度的相对数，是衡量不同时期商品价格水平的变化方向、趋势和程度的重要经济指标；通常用报告期对基期的变动百分比来表示。比如2008年3月份，中国房价指数为111，基期为上年同期（媒体通常报道说：“上年同期=100”），这就是说，相对2007年3月份而言，中国房价上涨了（111－100）％=11％。
请看图512，这是2000年3月到2008年3月的全国房地产价格指数图。不难发现，我国房价增幅在2001年第3季度、2003年第3季度曾有小幅回落，此后进入一个上升周期，2004年第4季度达到最高，该季度相对上年同期增幅高达108％。2005年第1季度开始进入一个比较明显的下行周期，2006年第4季度到达谷底，该季度房价相对上年同期仅上涨53％。此后又进入一个上行周期——也就是本轮上升周期。从2008年第1季度价格指数来看，我国房地产价指数正处在一个历史高位，达到11％，因此下一步的房价变化至关重要——很有可能像2005年那样进入下行周期。但就如股价的涨跌一样——历史常常不会重演，因此仅仅基于历史价格进行推测往往并不准确。下面我们来分析影响房价的其他因素是如何变化的，并以此为基础推测下一步房价的走势。
图5122000年3月份以来全国房地产价格指数（分季度）
说明：上年同期为100。
数据来源：国家统计年鉴。
2中国房市供求关系分析
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往年供求关系的变化
房地产的供应量通常可以用竣工面积来衡量，需求量可以用销售面积来衡量。而供需状况可以用两者的比值来衡量，也就是供需比。请看图513，这是全国商品房的供应量和需求量。可以发现，房地产供应量的增幅远低于需求量，并且从2005年开始竣工面积开始小于销售面积，致使中国房地产市场的供需比在2005年历史性地开始小于1，虽然在2006年略有回调，然而2007年进一步下落到084。
中国房市未来�
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