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地产战争-第12部分
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生活，而是注重生活的可能性。
这个事实上适合于很多楼盘的目标客户描绘，在海杭这个小城市却显得卓尔不群。另外他们还提出了一个令人意外的建议：中资的主要消费心理是，他们追求的不是生活的品位，而是生活的品位让人看到。那么，再没有比直接住在远郊，直接住在与众不同的建筑里更能让人看到品位的了。
他们认为：如果从市区出发，让回家的路上充满惊奇，甚至有历险的乐趣；如果找到这里不容易，但这个地方的鲜明特征又能立即让他一眼发现，那么，它就会深受有钱人的喜爱。从这个角度看，本案相对偏远的地理位置是一大优势，本案狭长的形状起伏的地貌以及池塘与溪流同样是一大优势。项目要做的，是充分发挥这些优势。因此，在园区规划/布局及建筑形式上，要痛下决心，创造一个奇迹般的生活社区。
由此，项目的一个口号是：让我们创造一种前所未有而又深受欢迎的生活方式。项目的核心理念就是：创造艺术的生活。规划理念是：打造这个城市前所未有的充满历险氛围和艺术气息的新型住宅区。支持的理由是：本案所在地原名为受降镇，既有史书的记载，又着很多民间传说，人文底蕴可谓丰厚；本案交通不便，进入社区的道路曲折起伏，道旁多民居，有野气；本案背后群岛连绵，云缠雾绕，充满自然的神秘气息；本案地块地貌多变，地形起伏，形态多样。所有这些因素，都将转变成为项目开发的优势。因为，本项目的园区定位是：充满冒险气息和艺术氛围的休闲社区。由此，确立建筑理念：让艺术的建筑照亮这个城市。
这份报告还附了文案。亚斯写道：艺术建筑就是以形式美为先导，将形式与功能进行全新组合。在艺术建筑中，空间功能服从于审美的前提，由此导致使用空间的空前自由。建筑的形式主要集中在其外立面上，然后是材质、色彩、构造及空间设计。虽然功能主义也是很重要的，但如果消费者有能力购买奢侈品，那么，审美就必然上升为主流。也正是由此推导，得出案名：东坡传奇休闲社区。解释是：1。东坡一词有双重性，一为园区有山坡之意，突出独特的地貌特征；一指苏东坡，曾经到过海杭的伟大古人。2。传奇，现代枯燥的都市生活，需要注入传奇！3/东坡传奇，暗喻产品的传奇性（艺术建筑照亮这个城市！）。艺术建筑自然是一种生活的传奇。4。东坡传奇，案名奇崛，能让人过目不忘。5。本案具有交通不便/农居混杂/地块狭长三大缺陷，但“传奇”一出，缺陷立即转变为优势！且此地原名受降镇，有传奇色彩。此案名包含了当地的历史人文内涵，具有神秘的魅力。。 最好的txt下载网
地产战争 第二部分（15）
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想来这个案子的操作，亚斯觉得当真可笑。除了上面提及的广告平面来自于《北京泡泡》的事实以外，它的整个策划案则来自于另一本《地产泡泡》。完全是那本书中的假想，现在把它搬到现实中，实在让人惭愧。坦率说，这个策划案很差劲，不切实际，天马行空，真的不怎么样，太差劲了。但是，偏偏冲着这个方案，邹祥辉对和胡保义联合操作海市蜃楼水上乐园项目也有了信心。没办法，现在的开发商，就这个素质。
因为唐娜的缘故，亚斯曾经和天府房产有过合作。当然，合作并不愉快，这全是因为亚斯当时因愚昧而导致的偏执所致。亚斯的偏执甚至使他在一次给天府的员工们开营销讲座的时候，因为房价问题当堂发了火，最后挨了唐娜一记耳光。这些事情后来都写在了《地产泡泡》里面。事后回想，其实亚斯根本没有资格那样偏执，但当时年轻气盛，没有办法。
好在现在一切都过去了。老邹并没有记恨他，他甚至也不在乎唐娜在北京时曾经和他有过一段。是他经历的事和女人太多了，这种事无所谓，还是另有阴谋在？不得而知。
老邹的企业是当代社会中最典型的企业，老邹是这时代最典型的企业家。亚斯一直认为，只要了解了老邹和他的企业，也就基本上知道了这时代的企业—无论是国有企业，还是私营企业，还是改制中的国有企业，甚至是上市企业—的本质。
当时，亚斯一直以为天府房产是邹祥辉创办的民营企业，后来才知它是由市政府某局下面的一个国营房地产企业改制而来的，前身是天胜房地产开发总公司，邹祥辉当时以该局副局长身份担任总经理。事实上邹祥辉至今还保留着该副局长的职务和公务员的身份，工资、福利也一直以局级待遇享受着。天府公司的土地全部以协议转让的方式取得，即使在中央宏观调控的背景下依然如此。
和现在的海杭一样，当时的杭州，掀起了一轮圈地高潮。就在那股高潮中，邹祥辉这个部门搞了个房地产开发公司。无一例外，他都是和许多部门进行联合，用象征性的价格圈占土地，然后转手获取暴利。就那样，天胜房产发展迅速，短短几年便成为业内颇有实力的大中型企业。那年年底，邹祥辉提出改制。结果，一番交易之后，邹祥辉和他的大老婆及弟弟成了新成立的天府房地产开发有限公司的绝对控股股东，成为董事会核心成员。一些中层干部和部分员工加起来的股份总和只有17％的股份。而当时轰动一时的“两幢建筑面积3万多平方米的建筑竟被评估为330元人民币”的新闻，就出自天胜房产公司的改制过程中。曾经有职工怨声载道，说要上告，却很快被邹祥辉摆平了。而有关部门及媒体对此改制也三缄其口，终于不再提起。
这就是邹祥辉的发迹。原始积累的过程就这样过去了。现在，作为著名的企业家，他也经常搞些慈善活动，把钱捐给希望工程和残疾人协会。企业继续发展，目标无边无际，海杭的机会，他当然不会放弃，再加上胡保义在负责招商引资，他也就挥师而来，与胡保义暂时会合，以举大旗。
和他们一起举“天行”大旗还有程继承。程继承原来是政府的一个小办事员，在一次办公事的时候，与国土局一个副局长发生了某些关系，结果，竟然以每亩35万元人民币的价格弄了一块地，而他实际付的，只是每亩地的价格10％，其他全部来自于银行。然后，他立即辞职注册公司。公司刚刚注册，那一带的土地价格已上涨了一倍，房价则直追城市近郊。后来，他以类似的方法搞到两个小地块，再后来，他又以类似的方法搞到一个大地块，就这样，慢慢地也发起来了。 。 想看书来
地产战争 第二部分（16）
如果说邹祥辉的起家，对于年轻人来说难度太大，因而不具备榜样作用；程继承的发迹又太平淡，缺乏戏曲性和可读性，那么，王光明的发迹就很有启示和借鉴的意义了。
那年，王光明以东借西挪的12万人民币，在其担任某银行支行信贷员的舅舅的帮助下，贷款100万元开办了一家房地产公司。他的目标首先瞄向了工业用地。他看中的市郊的一块土地，当时是工业用地，七通一平后每亩只需要8万元，而同一地块的商业用地是每亩40万元。于是，他又通过政府里面的熟人，用行政审批的方式，把工业用地转为商业用地和住宅用地。他以这种方式拿到了50亩工业用地，共用去400万，其中土地成本200万，关系成本和手续成本200万。
接着，他用这50亩住宅和商业用地，向银行贷款2000万，开始搞开发。当时基建成本价约为350元一平方米，他开发了一部分，共1万平方米，78户，结果以每平方米2800元的价格销售一空。这样，公司的资金就有了2800万。这就是他的第一桶金。接着，他又用这2800万，用同样的方法，搞到了300亩工业用地，又是一番运作，把它转为住宅用地，又借此抵押贷款，又开发，一轮下来，公司资金变成了4亿。
等到他有了4亿以后，更大的机会也正到来，政府开始控制土地的销售量，有实力的开发商趁机屯积，倒买倒卖，大发土地财。这以后，他就专门买下土地，放在那里，大部分不做开发，只做其中一小部分给政府看。接下去几年，土地接连翻番，有时一年可以翻好几番，就相当于几年之中，4亿变8亿，8亿变16亿，16亿变32亿，就这样一直到他有了200多亿以后，宏观调控来了，他开始转向内地，转向其他中小城市，转向海杭。
这些经验丰富、野心勃勃的开发商进军海杭，将为海杭带来怎么样的经济风暴，是可想而知的。
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时间飞速旋转。在政府会议的屡次召开和媒体的反复鼓噪之后，整个海杭已经从搅动变成沸腾。
在政府的海洋城建设系列政策相继出台以后，在一大批的住宅区被拆迁以后，在大批的农田被圈占以后，这个城市的人民，进入了这样的状态：人人都为房子疯着—女孩子为了房子谈恋爱、嫁人或搞男人、卖身，男人们拿房子勾引女人、娶人或搞女人、卖身。没有房子的人拼命想办法弄房子，有房子的还要更多的房子。穷人指望着靠房子养老，富人希望通过房子把财产保存下来。有的人因为房子来到这个城市，有的人因为房子离开这个城市。站在凤凰岛的顶部西望，整个城市当中，人群熙熙，皆为房来；人群攘攘，皆为房往。
另一方面，对于海杭市政府来说，必须让房地产的发展来拉动消费，带动GDP的增长，已经达成共识。其时，虽然长三角主要城市的楼市处于冷落期，但中国股市的连续8年下跌，投资及投机价值大幅缩水，无论是开发商还是散户投资客，都需要新的寻找机会。结果，一旦海杭形势出现这样的局面，房地产市场便仿佛油门失控，急速启动，迅猛向前，各路人马一齐进入，房价一路疯涨。所以，这个城市的房地产，从启动到发展，很快就向着高潮挺进，最终逐渐演变成为一场卷入了太多个人、企业、银行的大量资金的运动，成为一场全民参与的社会运动。
地产战争 第二部分（17）
胡保义如鱼得水、春风得意、四面出击，干得热火朝天，而亚斯禀性难改，依然故亚斯地不热衷于工作，依旧耽于声色，吃喝玩乐，流连于酒吧、夜总会、球场、美女、商店的都市丛林之间，享受欲望缓慢释放带来的身心舒畅。
当然，为了对得起胡保义，亚斯参与了对城市化、房地产的推波助澜。亚斯在《海杭日报》、《海杭晚报》、《城市假日》等海杭的报刊上撰文的数目，已不是可以用几篇几十篇来计算，而是达到了几百篇。所有的文章，无一例外地对房地产企业进行大肆歌颂，期间则夹杂着非常现实的功利目的。
比如，亚斯开始不要脸地大大赞美海市蜃楼水上乐园。他把它从物质提升到精神的高度，声称：海市蜃楼水上乐园既是时代的创造物，也是时代的创造者。它的度假酒店、它的庄园、它的游轮，不但是一种休闲的满足，更是精神的需要。
每当写这样的文章的时候，他都会心胸激荡，感动于自己的深刻和高尚。但当离开键盘，走上街头，他就又晃了回来，明白自己不过是一个卑微而下贱的、出卖脑袋和文字的、糟糕透顶的当代城市青年。他想那些广告策划者、媒体人，那些专家学者、地方官员，在写这类冠冕堂皇的歌颂赞美文章的时候，想必和自己的心态有类似之处，只是程度的深浅不同而已。
不容易！审视自己，亚斯觉得自己是多么的无聊。
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金煌地产的董事长王光明以下跪三次的代价，求胡保义帮他拿到海杭20╳╳第183号地块，并许诺把项目的策划交与天行旗下的策划公司，由翁亚斯负责策划，策划服务费可以占到总营业额的1％。
那块地并不大，也就170亩，而且地处郊区银山镇，相对海杭城区来说，算是偏远的。虽然经吴市长的努力，银山已划入海杭市区，但它仍然享有原土地出让管理权限不变的政策。事情的麻烦之处在于，银山方面明确提出这块土地要招标出让，而王光明没有足够的资金跟其他开发商硬拼。但是如果拿这块地失败，他也还有另一个计划，就是拿另一块油水更大的地。银山那块地他称之为A地块，另一块地他称为B地块。B地块地处海杭一个海景区附近。当时海杭的另一家房地产公司钱山置地有限公司以每亩30万元的价格从政府手中协议取得。现在已经积压多年。最近钱山公司资金紧张，准备把这块地转让给有实力的公司联合开发。
自从进入海杭以后，王光明眼前虽然是一片光明，但要享受到这片光明，却是大大不易，毕竟拿到地块是需要实力的，无论资金的实力还是关系的实力。他算下来，B地块现在的市价最起码也在每亩300万以上。就算以当初协议价的5倍150万/亩算，土地一经到手就已发了大财。所以王光明对B地块更为重视。
“钱山公司这边，我只能起个牵线搭桥的作用，成与不成是你们的事情。”在海景宾馆的大堂吧落座之后，胡保义把话挑明。
“那当然。”王光明拿出一支雪茄烟，点上。“哦，我给你们介绍。”王光明还带了他的策划部经理。策划部经理是个女的，嘴唇很薄，前额左侧有一道色斑，胸脯略显扁平。
“黄瑛，不是销售部经理吗，我们不是早就认识了吗？”胡保义睁大眼睛。王光明到达海杭后的第一个项目光明大厦，天行公司曾参与前期策划，当时金煌一方便是由黄瑛负责。 电子书 分享网站
地产战争 第二部分（18）
“我现在调策划部了。”黄瑛瞟胡保义一眼。
“哈哈，”胡保义笑道，“看来你的公司在人事方面不是很严格。策划部和销售部的工作性质大有不同，懂策划的未必懂销售。”
王光明敷衍道：“呵，小公司，往往每个人都会眉毛胡子一把抓，也很正常。”
“光明大厦后来没照你们的方案做，不能怪我哦。”黄瑛说。这女人虽然长相一般，眼神却风情不凡。
“要怪你。”亚斯插话道。
光明大厦虽是个小项目，但当时天行集团旗下天行房产咨询刚刚成立，需要一些业务以壮声势，所以接到金煌地产的招标邀请书后，亚斯做了认真的准备。市调部集中全力把海杭及周边城市的写字楼市场摸了个遍，亚斯则研究了国际新型写字楼的发展趋势。经过三个多星期的准备，弄了厚厚的一份报告出来。报告提交之后，双方公司的人都一致叫好。当时王光明还专门在招标会议之前约亚斯谈了一次。亚斯向他详细讲述了当前海杭写字楼的市场形势以及应对策略。亚斯认为，虽然我们这个项目在地段上有绝对的优势，但竞争相当激烈，因为，在市委市政府新出台的城市规划里，有一个“100计划”，即，海杭要花10年时间，在新规划的海洋城里竖起100栋高度在100米以上的高楼大厦，即每年竖起10栋。这些大楼，用来做写字楼、商务楼、酒店等。这样一来，显然，王光明要面对大批的同质楼盘。因此，要使这个项目成功，必须独辟蹊径。一方面，定位要独特、鲜明，另一方面，在销售策略上，要有一套全新的思路。
“你们分析得很对，我们也意识到了这样的问题。”当时王光明非常诚恳，于是亚斯把方案详细地给他解释了一遍。强调了在运动中办公的新概念。“只有这样，才是对海景区这个地块价值的最大利用。因为，海景区体育中心、体育广场都快建造完成，海杭的两所综合性大学也要搬到这里来。这样�
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